سرقفلي چيست؟
بارها پيش آمده كه سر در مغازهها و در آگهيهاي رهن و اجاره مغازه ديدهايم كه نوشته شده: «سرقفلي اين مغازه به فروش ميرسد». احتمالا براي شما هم اين سوال پيش آمده كه سرقفلي مغازه و اماكن تجاري چيست و چه تفاوتي با مالكيت دارد؟ حق كسب و پيشه چيست؟ در اين نوشته مفهوم سرقفلي و حقوق آن را توضيح ميدهيم پس تا پايان مقاله همراه گروه املاك نگين باشيد.
سرقفلي چيست؟
سرقفلي (مخصوص اماكن تجاري) كه در قانون قديميِ روابط موجر و مستاجر با نام «حق كسب و پيشه يا تجارت» شناخته ميشد، حقي است كه قانونگذار براي مستاجرين اماكن تجاري در نظر گرفته تا از آنها به نحوي ويژه حمايت كند؛ اما سوال اين است كه چرا بايد از مستاجر اماكن تجاري حمايت ويژه كرد؟
فرض كنيد شما يك دهنه مغازه متروكه را از مالك اجاره ميكنيد، در آن يك فروشگاه پوشاك راهاندازي ميكنيد و با تلاش فراوان، مشتريان زيادي براي خود دستوپا ميكنيد.
حال اگر مالك بعد از اتمام مدت قرارداد شما را از مغازه بيرون كند، در واقع از شهرت و اعتباري كه شما براي آن مغازه و كسبوكارتان جمع كردهايد به نفع خود استفاده ميكند؛ حال آنكه شما مجبوريد به مغازهي ديگري برويد و دوباره همه چيز از اول…
پس قانونگذار به اين فكر افتاد كه اين ارزش افزودهي پنهان براي اماكن تجاري را در نظر بگيرد و از حق مستاجران اماكن تجاري در مقابل مالكان دفاع كند.
همينجا مشخص ميشود چرا سرقفلي تنها براي اماكن تجاري تعريف ميشود؛ زيرا اماكن مسكوني به واسطه زندگي كردن افراد داخل آن، چيزي به ارزش و اعتبارش افزوده نميشود.
قانون روابط موجر و مستاجر كه در سال ۱۳۵۶ تدوين شده بود، بيست سال بعد و در سال ۷۶ دستخوش تغيير شد. موضوع «سرقفلي» نيز با تغيير قانون دچار تحولات زيادي گشت.
در قانون سال ۵۶ از مفهوم ذكر شده به عنوان «حق كسب و پيشه يا تجارت» ياد شده، حال آنكه در قانون سال ۷۶ (قانون فعلي) اين مفهوم با تفاوتهايي به «سرقفلي» تغيير پيدا كرده است. بنابراين اگر قرارداد اجاره پيش از سال ۷۶ منعقد شده باشد بايد به قانون سال ۵۶ رجوع كرد.
حق كسب و پيشه يا تجارت چيست؟
حق كسب و پيشه يا تجارت به اين معني است كه مالك نميتواند پس از پايان يافتن مدت قرارداد مستاجر را مجبور به تخليه مكان تجاري كند، بلكه قرارداد به صورت خودكار تمديد ميشود.
مستاجر تا هر زمان كه بخواهد ميتواند ملك را در اجاره خود نگه دارد و اگر مالك به يكي از سه دليل زير بخواهد قرارداد را به اتمام برساند، بايد مبلغي تحت عنوان حق كسب و پيشه يا تجارت به مستاجر بپردازد.
اين مبلغ در واقع ارزش اعتبار و شهرتي است كه مستاجر طي مدت قرارداد براي محل تحت اجارهي خود كسب كرده است. سه دليلي كه مالك به موجب آنها ميتواند به قرارداد خاتمه دهد به اين شرح است:
مالك بخواهد ملك را تخريب يا بازسازي كند.
مالك بخواهد از آن ملك براي سكونت خودش يا خويشاوندان نزديكش استفاده كند.
مالك براي شغل خود به آن ملك نياز داشته باشد.
نكته مهمي كه در قانون سال ۵۶ وجود داشت اين بود كه براي ايجاد «حق كسب و پيشه يا مهارت» نياز نبود در قرارداد چنين حقي درج شود؛ بلكه به محض اينكه قرارداد اجاره منعقد ميشد، به صورت خودكار چنين حقي براي مستاجر لحاظ ميشد.
سرقفلي به چه معني است؟
سرقفلي در واقع همان حق كسب مربوط به قانون سال ۵۶ است كه با تغييراتي همراه شده است. اين تغييرات به شرح زير است:
«سرقفلي» بر خلاف حق كسب و پيشه يا مهارت به صورت خودكار قرارداد اجاره را تمديد نميكند. بنابراين بعد از اتمام مدت قرارداد در صورتي كه مستأجر با مالك به توافق نرسد، بايد ملك را تخليه كند.
حق «سرقفلي» بر خلاف حق كسب و پيشه يا مهارت به صورت خودكار ايجاد نميشود، بلكه بايد هنگام عقد قرارداد، مالك و مستاجر در اين موضوع با هم توافق كنند. بنابراين در صورت عدم توافق در هنگام عقد قرارداد، عملا مستاجر هنگام تخليه نميتواند ادعايي داشته باشد.
انواع سرقفلي
سرقفلي عموما به دو نوع است: سرقفلي مجازي و سرقفلي واقعي.
حق سرقفلي (سرقفلي واقعي)
حق سرقفلي به نوع كسبوكار ارتباطي ندارد و مربوط به استعداد و امكانات محل كسب است. فرض كنيد پاساژ جديدي ساخته شده باشد، مغازههاي آن پاساژ فقط حق سرقفلي دارند. به اين نوع از سرقفلي، «سرقفلي واقعي» گفته ميشود.
سرقفلي مغازه مبناي قراردادي دارد و بهعبارتي، نوعي امتياز است كه موجر ضمن عقد اجاره به مستأجر ميدهد و در ازاي آن مبلغي دريافت ميكند. به اين مستأجر مالك سرقفلي گفته ميشود.
دفاتر اسناد رسمي علاوه بر رعايت شرايط عمومي تنظيم اسناد بايد براي سند اجاره اماكن با كاربري تجاري تصريح كنند كه عقد اجاره با سرقفلي يا بدون سرقفلي انجام شده است. اين حق اغلب زماني مصداق دارد كه مالك، محل كسب را براي بار اول اجاره ميدهد.
عوامل تعيينكننده ميزان سرقفلي واقعي، محل ملك، نوع، مساحت، گنجايش و امكاناتي از قبيل برق، آب، تلفن و… است.
اگر مالك زمان عقد قرارداد از مستأجر حق سرقفلي گرفته باشد، موظف است هنگامي كه مستأجر ملك را تخليه ميكند، ارزش حق سرقفلي را به قيمت روز به مستأجر بپردازد. مستأجر نيز ميتواند اين حق را با اخذ مبلغي به ديگري انتقال دهد. البته بايد دقت داشت كه در قرارداد اوليه حق انتقال منافع عين مستأجره از وي سلب نشده باشد.
تعريف حق كسب و پيشه (سرقفلي مجازي)
حق كسب و پيشه، به تلاش، موفقيت كسبي و حسن شهرت مغازهدار ارتباط دارد و ميزان درآمد بهدست آمده از كسب در آن دخيل است (با توجه به ميزان سرمايهگذاري).
حق كسب يا پيشه در كتابها به نام «حقوق تجاري» هم آمده است. بعضي به آن «سرقفلي مجازي» هم ميگويند.
عدهاي حق كسب و پيشه را با سرقفلي يكي ميدانند اما اين دو، دو حق مجزا با هدفي متفاوت است
تفاوت حق كسب و پيشه با حق سرقفلي چيست؟
با تعريفي كه از حق كسب و پيشه و حقوق تجاري داشتيم مشخص ميشود كه بر خلاف حق سرقفلي، چنين حقي قبل از عقد اجاره وجود ندارد؛ بلكه با عقد اجاره براي مستأجر ايجاد ميشود.
حق كسب و پيشه، مختص مستأجر است و آن را با سند رسمي ميتوان منتقل كرد؛ اما براي سرقفلي چنين شرطي وجود نداشته و با قرارداد عادي نيز قابل انتقال است.
سرقفلي متعلق به محل كسب (محل تجاري) است؛ اما حق كسب و پيشه متعلق به كاسب (شغل تجاري) است.
حق كسب و پيشه به محلي تعلق ميگيرد كه داراي كاسب است؛ در حالي كه حق سرقفلي بدون توجه به كسب و كاسب، ثابت است.
حق سرقفلي مغازه وابسته به عرف محل است. اين حق در اختيار موجر است و مستأجر در تعيين آن نقشي ندارد؛ اما حق كسب و پيشه بر اساس قوانين، براي حفظ حقوق كاسب است و محاكم (مانند قاضي) بر اساس نظر كارشناسي، مبلغ آن را تعيين ميكنند.
طرح چند چالش براي درك بهتر سرقفلي مجازي و واقعي
اكنون براي آنكه اين مفاهيم را بهتر درك كنيم و نگاهي كاربردي به آنها داشته باشيم، چند مسئله مطرح ميكنيم.
مسئله اول
من مغازهاي اجاره كردهام ولي حق سرقفلي به مالك پرداخت نكردهام. چندين سال اجارهنامه را تمديد كرده و در مغازه هم كسبوكار موفقي به راه انداختهام. اكنون موجر مايل به تمديد اجاره نيست. چه اتفاقي ميافتد؟
پاسخ:
در اين مسئله دو حالت ممكن است پيش بيايد:
حالت اولبه عنوان مستأجر ميتوان حق كسب و پيشه را با خود به مغازۀ ديگري ببريد، زيرا حاصل دسترنج خودتان است. اما چون در هنگام عقد قرارداد مبلغي به عنوان حق سرقفلي پرداخت نكردهايد، انتظاري براي دريافت پول از موجر نداريد. موجر نيز نميتواند با نام كسبوكار شما دوباره تجارتي در مغازه راه بيندازد و يا به فرد ديگري اجاره دهد تا با همان نام، كارش را ادامه دهد. در اين حالت گفته ميشود كه مستأجر حق كسب و پيشه را با خود به مغازۀ ديگري برده است.
حالت دومبا موجر به توافق ميرسيد و حق كسب و پيشۀ خود را به ازاي مبلغ مشخصي به او ميدهيد. در اين صورت حتما بايد سند رسمي تنظيم شود و بعد از تنظيم اين سند، موجر در همان محل ميتواند كسب شما را با همان نام سابق ادامه دهد. به اين حالت بهاصطلاح ميگويند مستاجر حق كسب يا پيشۀ خود را به موجر داده است. در اين حالت خريد سرقفلي اتفاق ميافتد. شايد شما فكر كنيد كه وقتي مدير يا همان كاسب عوض شود، مشتريها چه ميشوند؟ براي تعداد كمي از مشتريان، مدير و يا كاسب مهم است و اگر فرد بعدي بتواند به همان كيفيت سابق، خدمات را ارائه دهد، مشتريان دوباره به آن مغازه مراجعه خواهند كرد. آنچه مسلم است، موجر تا زماني كه تمامي حقوق مستأجر را پرداخت نكند، نميتواند ملك را دوباره اجاره دهد. مستأجر ميتواند سرقفلي مجازي خود را به مغازه يا فرد ديگري منتقل كند و يا آن را به موجر بدهد.
مسئلۀ دوم
مغازهاي اجاره كردهام و سالها در آن فعاليت داشته و به شهرت خوبي رسيدهام؛ اما اكنون متوجه شدهام كه در طرح نوسازي شهرداري قرار دارد. وضعيت حق كسب و پيشۀ من چه ميشود؟
پاسخ:
در سال ۱۳۴۸ قانوني تصويب شد كه در آن حق كسي كه كسبش در طرح نوسازي قرار گرفته محفوظ ميماند؛ اما در سال ۱۳۷۰ اين قانون منسوخ شد. پس از آن، براي حمايت از حق كسب و پيشه يا تجارت ظوابطي تعيين گرديد:
اگر كسب در اثر اجراي طرحهاي احداث و توسعۀ معابر و نوسازي عمران شهري از بين برود، از طرف شهرداري حق كسب و پيشه يا تجارت پرداخته ميشود.
اگر كسب با طرح توسعۀ معابر، سوددهي خود را از دست بدهد، ميتوان از شهرداري حق كسب و پيشه يا تجارت دريافت كرد.
اسقاط حق كسب و پيشه
توجه داشته باشيد كه ممكن است در قراردادي كه بين موجر و مستأجر تنظيم ميشود، اسقاط حق كسب و پيشه قيد شود. دراين مورد شايد تصور كنيد كه بعد از تمام شدن مهلت اجارهنامه نميتوانيد ادعايي براي حق كسب و پيشه داشته باشيد اما اين حق قبل از ايجاد، قابل اسقاط نبوده و تحقق آن مشروط به پرداخت وجهي به مالك نيست.
همچنين اگر بدون رضايت مالك اصلي، مالك سرقفلي، سرقفلي مجازي را به ديگري منتقل كند، مالك ميتواند حكم تخليۀ مغازه را
عوامل موثر در تعيين ارزش حق كسب و پيشه يا تجارت چيست؟ (براساس مادۀ ۱۱ قانون روابط مالك و مستأجر)
موقعيت و مرغوبيت محل كسب و پيشه يا تجارت
شرايط و كيفيت اجاره از لحاظ مزايايي كه در عقد اجاره براي موجر يا مستأجر منظور گرديده است.
طول مدت اشتغال مستأجر به كسب و پيشه يا تجارت و حسن شهرت او كه در معروفيت محل كارش مؤثر بوده است.
وضع محل اجاره از نظر نوع بنا
مخارجي كه مستأجر به منظور آماده نمودن محل مزبور از حيث قفسهبندي و تهيۀ اشيا مورد لزوم و ساير تزئينات داخلي متحمل گرديده است.
نوع كسب و پيشه يا تجارت مستأجر
چگونه هنگام عقد قرارداد درباره سرقفلي توافق كنيم؟
همانطور كه گفته شد، در قانون جديد براي ايجاد حق سرقفلي براي مستاجر، بايد بين مالك و مستاجر توافق انجام شود. اين توافق به يكي از سه شيوه زير امكانپذير است:
هنگام عقد قرارداد، مستاجر مبلغي را تحت عنوان سرقفلي به مالك ميپردازد (در عرف به اين كار خريد سرقفلي گفته ميشود)، در اين صورت مالك ملزم است هنگام تخليه ملك سرقفلي را به قيمت روز محاسبه كرده و به مستاجر پرداخت كند.
بايد توجه داشت كه قرارداد هم بايد عنوان «اجاره» داشته باشد (بنابراين در قراردادهاي «صلح» چنين حقي منتفي است)، و هم اينكه مستاجر بايد مبلغ را به وضوح تحت عنوان «سرقفلي» و نه چيز ديگر به مالك پرداخت كرده باشد.
هنگام عقد قرارداد مالك و مستاجر توافق كنند كه مالك هر سال با نرخ اجاره متعارف سال جديد باز هم ملك را به همين مستاجر اجاره دهد. در اين صورت اگر با اتمام قرارداد مالك ديگر تمايل تمديد قرارداد را نداشته باشد، بايد مبلغي تحت عنوان سرقفلي به مستاجر بپردازد.
هنگام عقد قرارداد مالك و مستاجر توافق كنند كه مالك بايد تا زماني كه مستاجر بخواهد هر ساله با همان قيمت پيشين قرارداد را با مستأجر تمديد كند. در اين صورت اگر با اتمام قرارداد مالك ديگر تمايل تمديد قرارداد را نداشته باشد، بايد مبلغي تحت عنوان سرقفلي به مستاجر بپردازد.
دو نكته مهم
اگر مالك، ملك خود را به شخص ديگري بفروشد بايد بدانيد كه مالك جديد ملزم به پذيرش و رعايت تمام توافقات شما با مالك قبلي در زمينه سرقفلي است، ضمن اينكه مالك جديد حق و حقوقي بيش از مالك قبلي ندارد. بنابراين نيازي به عقد قرارداد جديد با مالك جديد نيست و در صورت عقد قرارداد جديد نيز حق و حقوق قبلي تغييري نميكند.
اگر قصد انعقاد قراداد جديدي را داريد بايد بدانيد كه قراردادتان بر اساس قانون سال ۷۶ منعقد ميشود، بنابراين اگر ميخواهيد از حق سرقفلي استفاده كنيد، حتما بايد بر اساس روشهايي كه در بالا گفته شد چنين حقي را براي خود ايجاد كنيد؛ چون در قانون جديد اين حق به صورت خودكار براي مستاجر لحاظ ن
جمع بندي
سرقفلي تنها براي اماكن تجاري تعريف ميشود و براي اماكن مسكوني چنين حقي تعريف نميشود.
قانون روابط موجر و مستاجر، كه در سال ۱۳۵۶ تدوين شده بود، در سال ۱۳۷۶ دستخوش تغيير شد. موضوع «سرقفلي» نيز با تغيير قانون دچار تحول شد.
حق كسب و پيشه يا تجارت به اين معني است كه مالك نميتواند پس از پايان يافتن مدت قرارداد مستاجر را مجبور به تخليه مكان تجاري كند، بلكه قرارداد به صورت خودكار تمديد ميشود.
«سرقفلي» بر خلاف حق كسب و پيشه يا مهارت به صورت خودكار قرارداد اجاره را تمديد نميكند. بنابراين بعد از اتمام مدت قرارداد در صورتي كه مستأجر با مالك به توافق نرسد، بايد ملك را تخليه كند.
سرقفلي را عموما به دو نوع تقسيم ميكنند: سرقفلي مجازي و سرقفلي واقعي.
حق سرقفلي به نوع كسبوكار ارتباطي ندارد و مربوط به استعداد و امكانات محل كسب است.
سرقفلي مبناي قراردادي دارد، بهعبارتي سرقفلي امتيازي است كه موجر ضمن عقد اجاره به مستأجر ميدهد و در ازاي آن مبلغي دريافت ميكند.
حق كسب و پيشه، به تلاش، موفقيت كسب و حسن شهرت مغازهدار ارتباط دارد و ميزان درآمد بهدست آمده از كسب در آن دخيل است (با توجه به ميزان سرمايهگذاري).
با تعريفي كه از حق كسب و پيشه و حقوق تجاري داشتيم مشخص ميشود كه بر خلاف حق سرقفلي، چنين حقي قبل از عقد اجاره وجود ندارد بلكه با عقد اجاره براي مستأجر ايجاد ميشود.
حق كسب و پيشه به محلي تعلق ميگيرد كه داراي كاسب است. در حالي كه حق سرقفلي بدون توجه به كسب و كاسب، ثابت است.
توجه داشته باشيد كه ممكن است در قراردادي كه بين موجر و مستأجر تنظيم ميشود، اسقاط حق كسب و پيشه قيد شود. دراين مورد شايد تصور كنيد كه بعد از تمام شدن مهلت اجارهنامه نميتوانيد ادعايي براي حق كسب و پيشه داشته باشيد اما اين حق قبل از ايجاد، قابل اسقاط نبوده و تحقق آن مشروط به پرداخت وجهي به مالك نيست.
منبع : https://negingroup.co/
برچسب: ،
ادامه مطلب
